更正登记制度的实施与相关法规解析

一、更正登记

所谓更正登记，是指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误时，经其申请，经过权利人书面同意更正，或者有证据证明登记确有错误的，登记机构对错误事项进行更正的登记。^[50]例如，房屋登记的面积、界址发生错误，经权利人申请，登记机构对相关记载加以更正。基于确保登记簿真实性考量，大部分国家或地区均设立了更正登记制度。^[51]《物权法》第19条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”更正登记的适用条件在于：

1.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，并提出申请。权利人是指登记记载的权利人，利害关系人是指对登记记载错误会对自己造成不利影响的当事人。尽管登记是由行政机关作出的，但登记确定的是不动产物权变动的事项，涉及的是民事权益问题。在登记发生错误的情况下，应当按照私法自治的原则，由当事人提出请求。^[52]登记机构不宜主动地、依职权进行更改，即便是发生了登记错误，而真正权利人发现错误之后也不愿意更正的，表明其已经自愿放弃了其权益。例如，夫妻双方购买的房产登记申请时申请登记在夫妻双方名下，但登记机关将房产记载在夫妻一方名下，后来夫妻另一方发现错误而没有提出异议，这表明这一方已经放弃了自己的权益。这种情况下，登记机关没有必要主动更改。问题在于，如果登记机构确实发现自己的行为存在错误，例如存在笔误，将登记面积记载错误，能否主动更改？笔者认为，此时登记机构仍然应当通知登记申请人，由其提出更改。所以，申请人的申请，是更正登记的基本条件。

2.经过权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误。这里包含两个方面的含义：

第一，经过权利人书面同意，登记机构应当为其办理更正登记。根据《德国民法典》的规定，更正登记可以征得登记记载的权利人的同意进行。《德国民法典》第894条规定：“就土地上的某项权利、此种权利上的某项权利或者第892条第1款所称种类的处分限制而言，土地登记簿的内容与真实的法律状况不一致的，其权利未被登记或者未被正确地登记的人或者因登记并不存在的负担设定或者限制而受到侵害的人，可以向土地登记簿的更正牵涉到其权利的人请求同意更正土地登记簿。”我国《物权法》采纳此观点。这就是说，在办理更正登记的情况下，如果权利人以书面形式同意更正申请，即便申请人尚未提出足够的证据证明登记确有错误，登记机构也应当办理更正登记。例如，甲向登记机构提出申请，要求将登记在乙的名下的房屋更正到自己名下。乙向登记机构提交了书面同意的材料，登记机构就应当办理更正登记。因为毕竟权利归属是当事人之间的事宜，国家不宜对此作出干预。如果登记权利人都认可了更正要求，登记机构没有权力对此加以阻挠。需要指出的是，为了防止当事人事后发生争议，也为了督促权利人认真地、谨慎地作出决定，法律要求登记权利人向登记机构提交书面的同意材料，而且其内容必须明确表示愿意办理更正登记。如果已经办理了更正登记，登记权利人事后反悔，登记机构不能直接撤销已经完成的更正登记。当然，如果登记权利人主动提出了不动产属于他人，则只要该第三人同意，也可以办理更正登记，直接将权利移转到该第三人名下。需要指出的是，即便权利人作出了书面同意，登记机构也仍然负有审核义务，以确定更正登记是否可能涉及他人的权利问题，或者虽然并不直接牵涉他人的权利，但是权利人并未放弃自己的权利。所以，在提出申请之后，还需要登记机构进行审查，以确定是否发生了登记错误。

第二，登记更正人有证据证明登记确有错误。这就是说，如果不动产登记簿记载的权利人拒绝办理更正登记，则必须由申请人提供足够的证据证明登记确有错误，否则登记机构不能为其办理更正登记。^[53]如何理解《物权法》第19条第1款中规定的“不动产登记簿记载的事项错误”？对此，存在三种不同的观点。第一种观点认为，所谓错误是指不动产登记簿与登记的原始文件不一致。因为如果是登记簿的记载与原始文件一致，而与真实的物权状况不一致，那么就意味着此时已经涉及物权的归属和内容的争执，此种争执属于民事纠纷，应由司法审判机关通过诉讼程序加以解决。第二种观点认为，我国《物权法》中规定的错误应当既包括登记簿的记载与登记的原始文件不一致，也包括与真实的物权状况不一致，在这两种情况下都可以由登记机构进行更正登记。第三种观点认为，所谓不动产登记记载的事项错误，是指经过法院和仲裁机构的判决与裁定认定登记确有错误。在此情况下，才能够确定登记错误，登记机构才能够更正登记。登记机构自身不能够依职权确定登记是否有错误，并办理更正登记。笔者认为，登记机构应有权确定登记是否有错误，并办理更正登记。一方面，既然登记机构负责登记事务，它更了解登记的情况，也能够更便捷地进行更正登记。如果登记机构判断有误，导致更正登记存在错误，登记机构要承担相应的责任。同时，当事人也有权请求法院重新确权。另一方面，如果只有在法院和仲裁机构确定以后，才能够更正登记，这就意味着所有的登记错误都必须经过司法程序才能纠正，从而混淆了登记程序和司法程序，导致更正登记的程序烦琐、效率低下，也加重了法院的负担。笔者赞成第二种观点。物权法中规定的错误包括这两种情形，在出现登记错误的情况下，当事人既可以向登记机构申请更正登记，也可以通过诉讼的方式由法院判决，依该判决进行更正登记。一般来说，所谓有证据证明应当是指有足够的证据证明，因为毕竟更正登记要改变权利归属，所以登记机构在办理更正登记时必须要审查证据是否确凿充分。申请人有证据证明登记确有错误的，登记机构也应当进行审核，如果确定确有错误，应当予以更正。(www.xing528.com)

当不动产权属证书的记载出现错误时，当事人能否申请更正登记？目前，我国的一些地方性法规允许当事人针对不动产权属证书记载的错误进行更正登记。对此，笔者认为，更正登记仅仅是针对登记簿的记载错误进行的，而不动产权属证书出现记载错误时，不能进行更正登记，只能由登记机构重新发证。

3.由登记机构更正。更正登记是登记机构的职权，最终办理更正登记应当由登记机构完成，所以更正登记在登记程序中就可完成，而不需要通过诉讼程序来完成。当然，如果利害关系人有足够的证据证明登记存在错误，而登记机构拒绝更正，利害关系人必须通过诉讼程序要求重新确权。诉讼的完结以法院作出生效的裁判文书为标志，一旦判决或裁定生效，则登记机构有义务更正登记。如果符合更正登记的条件，而登记机构拒不办理更正登记的，权利人或利害关系人有权以行政不作为为由向人民法院提起诉讼。

更正登记与通过诉讼确权之间具有一定的联系。更正登记可以根据法院关于确权的判决或裁定为依据，但登记机关在申请人提供的证据证明登记存在明显错误或者登记权利人书面同意更正的情况下，也可以不通过法院判决或裁定而直接通过更正登记程序予以更正。通过更正登记程序更正既节约了当事人的诉讼成本，又使登记错误的纠正更加便捷。当然，如果不能通过更正程序纠正登记错误，仍然需要通过诉讼程序解决。

更正登记与移转登记也具有一定的联系。例如，法院判决产权归属之后办理登记，此种情况尽管在广义上也属于更正登记，但是它是依照司法判决发生的产权移转，也可以归入到移转登记之中。